Si può fruire della detrazione fiscale per l’acquisto di immobili in zona sismica, ma la presentazione dell’asseverazione deve essere fatta dall’impresa entro la data di stipula del rogito

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 300 del 2 settembre 2020, chiarisce che, nel rispetto di tutte le altre condizioni richieste, il contribuente può fruire, per l’acquisto di immobili in zona sismica, della detrazione cd Sismabonus, a condizione che la presentazione dell’asseverazione, sia presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito.

Il quesito

L’Istante è intenzionato ad acquistare una abitazione in corso di costruzione in zona sismica 3, derivante da un progetto di demolizione e ricostruzione con ampliamento di un fabbricato esistente e miglioria sismica, autorizzato con istanza depositata il prima dell’inizio dei lavori. Con il permesso di costruire non c’è, in allegato, la prevista asseverazione di riduzione del rischio sismico, in quanto tale intervento, secondo la normativa allora vigente, non era ricompreso fra quelli per cui era possibile fruire del cd. Sismabonus. Ma la società venditrice sta provvedendo ad integrare la pratica edilizia con l’asseverazione della classe di rischio sismico dell’edificio ante e post intervento.

L’Istante chiede se per la fruizione della detrazione estesa alle zone sismiche 2 e 3 dall’articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del 2013 – inserito dall’articolo 46-quater del decreto legge n. 50 del 24 aprile 2017, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 96 del 21 giugno 2017 – abbia rilevanza la data di protocollo dell’asseverazione che è posteriore a quella di avvio del procedimento e, comunque, posteriore anche all’avvio dei lavori.

Il parere dell’Agenzia

La norma citata nel quesito prevede che “qualora gli interventi siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta spettano all’acquirente delle unità  immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità  immobiliare”.

La disposizione normativa si riferisce espressamente agli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati – anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche – e che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico.

La disposizione sull’acquisto di case antisismiche si differenzia dal Sismabonus in quanto beneficiari dell’agevolazione sono gli acquirenti delle nuove unità  immobiliari e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascuna delle predette unità.

Modifiche e precisazioni

Il decreto ministeriale n. 58 del 2017, come modificato da ultimo dal decreto ministeriale n. 24 del 9 gennaio 2020 modifica le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità per l’attestazione, da parte dei professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati. L’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico (classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato) è asseverata (secondo il modello contenuto nell’allegato B del decreto stesso) dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza, in base ai contenuti delle linee guida allegate al decreto medesimo.

Il progetto degli interventi, contenente l’asseverazione, va allegato alla segnalazione certificata di inizio attività  o alla richiesta di permesso di costruire da presentare allo sportello unico competente, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori, e consegnato in copia al committente, per l’ottenimento dei benefici fiscali.

Nella circolare n. 13/E del 31 maggio 2019 e nella circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020, la precisazione su un’asseverazione tardiva. In quanto non conforme alle citate disposizioni, non consente l’accesso alla detrazione. Tale principio si applica anche nel caso di acquisto di immobili oggetto di interventi per la riduzione del rischio sismico effettuati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare; pertanto, qualora le imprese non abbiano tempestivamente presentato la predetta asseverazione, gli acquirenti delle unità immobiliari non possono fruire della predetta detrazione sul prezzo di acquisto delle unità  immobiliari.

Preso atto delle modifiche normative intervenute in materia e, in particolare, dell’ampliamento dell’ambito applicativo dell’agevolazione, per non escludere dal beneficio i contribuenti che non avevano effettuato l’adempimento in parola, in quanto non destinatari dell’agevolazione in base alle norme vigenti al momento della presentazione della richiesta del titolo abilitativo, è stato acquisito il parere del Consiglio superiore dei lavori pubblici del 5 giugno 2020.

Cosa cambia in questo 2020 sull’asseverazione tardiva

In conformità  al questo parere, con la risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020 è stato precisato che la detrazione spetta anche agli acquirenti delle unità  immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, data di entrata in vigore delle nuove disposizioni, anche se l’asseverazione non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo.

In tal caso, tuttavia, ai fini della detrazione – elevata dalla legge n.77 del 17 luglio 2020, al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 – è necessario che la predetta asseverazione sia presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico.
Nel caso di specie, pertanto, l’Istante, nel rispetto di tutte le altre condizioni richieste, potrà fruire per l’acquisto degli immobili che intende effettuare della detrazione, a condizione che la presentazione dell’asseverazione, sia presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito.

I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per i predetti interventi possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo medesimo, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà  di successiva cessione del credito ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. In alternativa, i contribuenti possono optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà, per questi ultimi, di successiva cessione.

La circolare n.24/E dell’8 agosto 2020, evidenzia i primi chiarimenti in merito alle disposizioni da ultimo citate e, con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate prot. n. 283847/2020 dell’8 agosto 2020, c’è stata la definizione delle modalità  attuative, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica.

Fonte: Teknoring| 21 Settembre 2020 | Autore: Giorgio Tacconi